2025年4月2日，我收到escrow公司转来的款项，扣除了各种税费后，标志着我们的美国房子交易正式结束。这段旅程从2018年购入，到装修、期间和邻居一起运营Airbnb、闲置五年，再到最终以“As Is”（按现状）出售，充满了各种体验与教训。
未尽事宜
房子出售总价的15%被IRS（美国国税局）预扣，作为外国卖家的税收。实际上，外国卖家需缴纳的仅为买入价与卖出价差额的15%资本利得税。为防止卖家收到款项后离开，美国要求先预扣总价的15%，卖家需在次年申请退税。这部分流程尚未完成，我计划2026年处理退税事宜。
Escrow公司：交易中的“中立管家”
在美国的买房和卖房过程中，escrow公司（托管公司）是不可或缺的中立第三方，他们的主要职责包括：
资金托管，文件管理，交易协调，产权清查与保险，款项分配。
在我的交易中，我们人不在美国，escrow公司顺利地处理了公证文件、资金转移和法律条款，极大简化了流程。
交易时间线
* 2024年11月初：决定出售房子。
* 2024年11月25日：从夏威夷飞往洛杉矶。
* 2024年11月26日：联系中介Don，他由ChatGPT根据房子所在区域推荐。Don经验丰富，提出多种出售策略，我当场决定委托他的公司，确定以“As Is”方式挂牌，不做任何修缮。在房子里我回忆起2018年夏天，开始装修房子，在大洛杉矶地区采购家具家电，从Irvine到Santa Monica，从Rowland Heights到 Diamond Bar,从忙碌而充实的记忆涌上心头。最终，我将钥匙交给Don，告别这座承载回忆的房子。
2024年12月10日：房子在网络平台上线。
2024年12月30日：12组潜在买家看房，收到5个出价，其中4个来自华人买家。
2025年1月：筛选出价，选中一位华人买家，但要求其提高报价。
2025年2月1日：买家同意提高出价，达成协议。
2025年2月25日：我在美国驻奥克兰领事馆公证交易文件（需护照、Grand Deed文件、50美元）。
2025年3月6日：妻子在吉隆坡美国大使馆完成公证。
2025年3月8日：公证文件寄往洛杉矶。
2025年3月14日：Escrow公司收到公证文件，进入最终阶段。
2025年4月2日：交易完成，收到款项，取消水电煤自动付款。
备注：Withholding Tax 在2026年需要申请退税，处理尚未完成，我需进一步咨询专业人士。
“As Is”出售的决定：
决定以“As Is”出售源于房屋的状况： 2018年购入时，我未做充分调查，导致后续发现问题：
* 房屋未经批准扩建，实际四房三卫，官方记录仅两房两卫。
* 自建化粪池位置不明，增加出售难度。
* 五年空置期间，漏水、发霉严重，房屋已不适合居住。
尽管如此，加州房价在过去五年上涨，地价增值明显，即使房屋状况不佳，仍吸引了多位买家。我选择“As Is”出售，避免了维修成本和时间投入。
经验和教训：
购入时的过于随意：
2018年，我通过报纸广告购入房子，当时就是想着每年会来美国，可以有一个落脚点。未做深入调查。房屋存在未批准扩建、化粪池不明等问题，若涉及出售，这些都是隐患。此外，房屋实际面积与官方记录不符，增加了交易复杂性。
空置五年的代价
2019年8月离开加州后，房子空置五年（2020年疫情期间尤甚）。期间：
错失租金收入：若出租，可产生可观收益。
持续支出：支付了五年房产税、垃圾清运费、水电煤费用。邻居曾误开空调导致高电费，漏水管未修造成水费增加。
房屋恶化：漏水未及时处理导致发霉，房屋状况显著下降。
在出售时的反思
中介选择：通过ChatGPT推荐中介Don，他的专业性和策略让我信任。交易全程顺利，证明了技术辅助决策的价值。
*法律文件：大量法律条款复杂，幸好有ChatGPT协助审核，避免了潜在风险。
市场机遇：加州房价上涨弥补了房屋状况不佳的劣势，但这纯属运气。
教训总结
1. 购房需谨慎：在美国，房地产法规严格，盲目购买风险极高。应聘请专业中介、做足调查。
2. 空置风险：房屋空置不仅损失租金，还可能因无人维护导致损坏，甚至被非法占用（这是我在疫情期间一直担心的）。
3. 及时维护：漏水、发霉等问题若及时处理，可避免更大损失。
4. 专业协助：中介、escrow公司和法律工具（如ChatGPT）在交易中至关重要。
其它：
灰色调的加州生活方式：
我的中介Don来自俄亥俄州，他通过多年的努力在洛杉矶拥有一家地产公司，在美国不同的地方有一些投资的地产，和他聊起加州乃至洛杉矶的情况，是让人感到这里的未来比较Gloomy灰暗。即使很努力地工作，很大一部分人在这里过得并不好，能做到make ends meet（收支平衡）已经是很不容易的一件事了，而每年愈演愈烈的山火已经让这片地区各种负担愈加严重，大部分房产保险公司已经退出加州。
感悟：
出售房子让我感慨万千。2019年的那个夏天，我与孩子们住在这里，睡在房车里，整理院子，那些记忆无比珍贵。物质虽短暂，记忆却永恒。这次经历让我更懂得珍惜当下，也学会在复杂的房地产市场中更谨慎地决策。
25年4月2日美国开启的全球征税当日，我收到了房款。这让我有一种劫后余生的感觉。
